2023년 상향된 소액보증금과 최우선변제금액 및 계산 방법

잇단 빌라왕들의 전세사기에 수많은 임차인들이 불안에 떨고 있다. 이에 정부는 소액임차인 보호를 위해 주택임대차보호법 일부를 개정하였고 2023.02.14일부터 즉시 시행한다. 소액보증금의 범위와 최우선변제금액이 모두 상향되었으니 변경된 내용을 알아보고, 대항력과 우선변제권을 갖추기 위한 조건에 대해 정확하게 알아보자.

 

 

주택임대차보호법 시행령 개정 내용

이번 개정으로 각 권역별로 보증금은 일괄 1,500만원, 최우선변제금은 일괄 500만원 상향되었다.

 

 

절대 헷갈리면 안 된다. 계약일이 아닌 전입신고와 점유를 완료한 날이 기준시점이다. 대항력과 우선변제권을 갖추기 위한 필수 조건이다. 확정일자는 별개의 문제로 대항력과는 아무 상관없다.

 

 

 

 

현재 계약이 진행되고 있다면 상향된 금액이 자동으로 적용된다. 하지만 개정안이 시행되기 전 임차 주택에 저당권이 설정되어 있었다면 저당권이 설정된 날이 기준시점이다.

 

주택 소재지	부산광역시
보증금	2,500만원
월세	40만원
대항력을 갖춘 일자	2022.1.1일

 

예로 위와 같이 임대차계약을 체결했을 때 돌려받을 수 있는 금액을 계산해보자. 월세는 보증금으로 환산하지 않는다.

 

1. 해당 주택에 설정된 저당권이 없을 때

3월 22일 경매가 실행된다면 부산은 광역시이므로 ①소액보증금 8,500만원 이하이기에 조건 충족, ②최우선변제금액 2,800만원이기에 결국 2,500만원을 모두 우선변제받을 수 있다.

 

2. 해당 주택에 2019.1.1일 설정된 저당권이 있을 때

2018.9.18일을 기준으로 잡아야 하므로 ①소액보증금 6,000만원 이하이기에 조건 충족, ②최우선변제금액 2,000만원으로 2,500만원보다 적다. 이런 경우 경매 낙찰가에서 1순위로 세입자의 보증금 2,000만원을 지급한다.

 

그 후 세금, 저당권 외 기타 채권 등을 우선순위에 따라 계산하여 차례로 지급한다. 물론 임차인이 돌려받지 못한 500만원도 기타 채권에 포함되어 순위가 매겨진다. 하지만 받지 못할 가능성이 크기에 위험하다.

---

 

 

최우선변제금액이란 다른 어떤 권리보다 앞서 배당받을 수 있는 최소한의 금액이다. 당연히 소액보증금의 범위 안에는 들어와야 한다. 매매가가 1억, 2023.3.22일 근저당권 1억이 설정되어 있더라도 전입신고와 점유를 마치면 2,800만원까지는 무조건 받을 수 있다는 얘기이다.

 

하지만 주택가액의 50% 내에서만 적용되기 때문에 언제나 조심해야 한다. 집합건물은 이런 경우가 거의 없지만, 다가구주택을 계약할 때는 선순위 임차인에 대한 현황까지 파악해야 한다.

 

마지막으로 세금이 순위가 높다고 잘못 알고 있는 사람이 있던데, 대부분의 경우 경매 집행 비용을 제외하고는 앞서는 권리가 없다고 생각하면 된다.

 

 

 

임대차계약 만기 전 중도퇴실시 중개수수료는 누가?

오피스텔 기준시가(공시지가) 조회 ft.홈택스