오피스텔 기준시가(공시지가) 조회 ft.홈택스

이번에 불거진 전세사기 사건의 주요 대상은 빌라와 오피스텔이다. 아파트에 비해 상대적으로 거래량이 적어 정확한 시세를 파악하기 쉽지 않기 때문이다. 대략적인 시세 파악을 위해 (1) 아파트, 빌라와 같은 주택은 공시지가를 확인하고, (2) 오피스텔, 상가 등 상업용 건축물은 기준시가 조회를 이용할 수 있다. 국세청 홈택스에서 간편하게 확인할 수 있으니 따라해보자.

 

 

1. 홈택스 접속

국세청 홈택스

 

2. 상단 메뉴 - 조회 / 발급

3. 기타 조회 - 기준시가 조회 - 오피스텔 및 상업용 건물

로그인 없이 바로 이용 가능하다. 오피스텔은 준주택으로 건축법을 따르기에 공시지가가 아닌 기준시가를 산정한다.

 

 

 

 

4. 법정동 조회 - 지번 입력

홈택스에는 매년 1월 1일을 기준으로 정기고시가 발표된다. 12월 말쯤 들어가 보면 내년 기준으로 변경된 금액을 확인할 수 있다. 고시 대상 기준은 아래와 같다.

• 오피스텔
  전국의 모든 오피스텔이 대상이므로 신축도 다음 연도 1월 1일에 고시
• 상업용
  수도권(서울, 경기, 인천), 5대 광역시, 세종시 소재의 3,000㎡  또는 100개 호실 이상인 건물

 

 

5. 해당 건물 선택 - 상세 주소 입력

동, 층, 호수까지 입력하고 검색하면 아래와 같이 고시일자 - 단위면적당(㎡) 기준시가(원) - 건물면적(㎡)이 표시된다.

아래 식처럼 단위면적당 기준시가와 건물면적을 곱한 금액이 해당 건물의 공시지가이다.

2,494,000 X 46.71 = 116,494,740(원)

 

물론 이 금액이 해당 오피스텔의 시세는 아니다. 공시지가, 기준시가 모두 실제 거래되는 시세보다 낮게 책정하는 것이 일반적이다. 부동산 가격은 언제든지 오르고 내릴 수 있기에 실거래가의 60 ~ 70% 정도로 평가하여 세금을 부과하기 때문이다. 보증보험 회사에서 주택의 가격을 공시지가의 140%로 책정하는 것도 같은 맥락이다.

 

 

 

 

다시 계산해 보면

116,494,740 X 140% = 163,092,636(원)

 

이 가격이 그나마 공신력 있는 시세라고 볼 수 있다. 하지만 아까도 얘기했듯이 부동산 가격이 하락할 때는 이 또한 변경될 수 있기에 절대적으로 신뢰할 수 있는 건 아니다. 어디까지나 참고용으로만 활용하자.

 

 

기준시가 산정의 목적

공시금액은 국세인 양도세, 상속세, 증여세의 과세기준으로 적용하기 위해 발표한다. 예를 들어 1억으로 책정된 건물을 자녀에게 증여한다면 그 이하의 금액인 8천만원, 9천만원으로 신고해도 과세기준은 1억이 된다. 상속의 경우도 마찬가지이다. 더 높은 금액인 2억으로 증여나 상속을 신고한다면 그건 인정되어 2억으로 과세기준이 적용된다.

 

마지막으로 공시지가는 해당 토지와 건축물의 종류, 규모, 거래상황, 용도, 위치 등 다양한 요인을 고려해서 산정되기 때문에 실제 시세와 동떨어진 가격이 아니다. 폭 2m 도로를 사이에 두고 마주한 건물이라 할지라도 건축부지의 용도가 상업지역, 준주거지역으로 서로 다르다면 토지 가격으로 인해 제법 차이가 많이 발생한다.