임차인 사망시 보증금 반환 시기와 계약 해지 여부

전세나 월세로 거주 중이던 세입자가 사망했다는 소식을 전해 듣게 되면 안타까움과 함께 당황스러운 마음을 감출 수 없다. 대부분의 임대인이 처음 겪는 일이라 대처 방법을 알지 못해 혼란스러운 상황에 놓인다. 보증금이 적은 금액이 아니다 보니 처리 과정에서 실수를 하게 되면 손해를 볼 수 있으니 본인의 상황에 맞는 올바른 대처 방법을 알아보자.

*정확한 법적 상담은 변호사를 통해 진행하시기 바랍니다.

 

 

1. 계약의 해지 여부

"임대인 또는 임차인이 사망할 경우 본 계약은 해지된다."라는 내용의 문구가 계약서에 기재되어 있지 않다면 임대차계약은 유효하다. 계약서를 작성하면서 저런 내용을 넣는 사람은 거의(?) 없을 거라 생각한다. 그러므로 상속인 또는 법정대리인과 계약의 존속에 관한 협의를 진행하면 된다.

 

만기가 도래하지 않은 계약

만기일까지 계약의 이행을 요구할 수 있다. 임차인 측에서 중도해지를 원하면 새로운 임차인을 구할 때까지 월세, 관리비, 중개수수료 등 제반 비용은 모두 임차인의 부담이다. 안타까운 일인 건 틀림없지만 굳이 임대인이 모든 손해를 감수할 필요는 없다. 조의를 표하고 싶다면 그 돈으로 부조금을 내는 게 모양새가 더 좋지 않을까?

*계약서에 임차인의 귀책사유로 인한 계약 해지 시 발생하는 비용을 임차인이 부담한다는 내용이 필히 명시되어 있어야 한다.

 

계약갱신청구권 사용 또는 묵시적 갱신

해지를 통보받은 날로부터 3개월까지 계약의 이행을 요구할 수 있다. 그 기간 동안 새로운 임차인을 구하고 퇴거일과 입주일을 조율하면 된다. 계약갱신청구권 사용으로 계약기간이 정해져 있다 하더라도 세입자는 통보 후 3개월 뒤 계약의 해지를 주장할 수 있다. 반대로 임대인은 그렇게 주장할 수 없으니 참고하자.

 

 

 

 

2. 보증금 반환 시기

앞서 언급했듯이 계약은 여전히 유효한 상황이므로 해지와 동시에 보증금을 반환하면 된다. 만약 월세 계약이라면 해지일까지 임차인은 월세를 납부해야 할 의무가 있다. 일반 부동산 임대차계약과 동일하게 생각하면 된다.

 

하지만 이런 경우는 퇴실 시 분쟁이 발생활 확률이 높다. 계약 당시 당사자끼리 구두 협의된 내용이 있을 수 있고, 거주하던 중에 발생한 일들은 통화로 간단하게 처리하는 일이 많기 때문이다. 그래서 항상 강조하지만 계약서는 최대한 꼼꼼하게 모든 내용을 넣어서 작성해야 한다. 또 임차인과의 통화 내역과 문자메시지는 필요할 때 바로 찾을 수 있게 저장해 놓아야 한다. 남들은 편하게 월세 받아서 좋겠다고 부러워하지만 이것도 사업이라는 걸 꼭 인지하자.

 

 

3. 보증금 반환 대상

보증금 반환은 사망한 임차인의 모든 재산에 관한 상속권이 아닌 순전히 임차권의 승계와 관련되는 부분이다. 아래는 주택임대차보호법 제9조의 내용이다.

 

상속인이 없는 경우

사망한 임차인과 해당 주택에서 함께 거주 중인 사실상의 혼인관계(사실혼)에 있는 사람이 권리와 의무를 승계한다. 그러나 혼자 거주 중이었다면 국가에 귀속된다.

 

상속인이 있는 경우

민법상 상속인이 임차인과 함께 거주 중인 경우에는 상속인이 단독으로 승계한다. 하지만 상속인이 함께 거주하지 않았을 시에는 사실혼 배우자와 2촌 이내의 친족(부모, 자녀)이 공동으로 승계한다. 2촌 이내의 친족이 없다면 사실혼 배우자가 단독으로 승계한다.

 

임차권 승계 포기

승계권자가 받을 보증금보다 줘야 할 채무가 더 많은 사실을 알게 되어 임차권 승계를 받지 않으려면 임차인이 사망한 후 1개월 이내 임대인에게 승계하지 않는다는 뜻을 밝히고 포기할 수 있다.

 

임차권 승계 효과

승계권자는 해당 임대차로 인해 생긴 채권과 채무를 모두 승계한다. 따로 임대인에게 승계 의사를 표시할 필요는 없다. 그리고 임대차와 관련 없는 채권은 승계되지 않는다는 점을 기억하자.

 

아래 실제 판례를 참고하자.

 

 

 

 

주택임대차 > 입주생활 > 임대차 승계 > 사망 등에 대한 임차권의 승계 (100문 100답) | 찾기쉬운 생

 

4. 보증금 반환 방법

반환 대상에게 직접 반환(비추천)

위 과정에서 결정된 반환 대상에게 직접 반환할 수 있다. 사망진단서, 기본증명서, 가족관계증명서, 인감증명서 등 챙겨야 할 서류들이 엄청 많다. 그리고 임대차계약 해지 동의서나 보증금 반환 동의서 같은 서류도 전원이 서명 또는 날인해야 한다. 법을 잘 모르는 일반인에게는 너무 어려운 일이고 상속인들 간의 전쟁(?)에 의도치 않게 개입할 가능성도 생긴다. 그냥 법무사에게 대행을 맡기는 방법이 가장 빠르고 안전하다.

 

법원 공탁

물론 법원 공탁도 쉬운 방법은 아니다. 하지만 전자공탁을 이용해서 하나씩 필요한 서류를 준비하면 그렇게 어렵지 않다. 변제공탁을 신청하는 방법을 잘 알려주는 글들이 많으니 찾아보고 따라 해보자. 우편수수료 정도만 부담하면 되니 비용도 저렴하다. 임차인을 피공탁자로 한 변제공탁을 신청하면 된다.