보증금 납부 전 이사온 임차인 쫓아낼 수 있을까

계약서 작성 후 임차인이 부탁을 한다. 전에 살던 집에서 보증금을 받아야 잔금 납부가 가능한데 그전에 짐을 조금씩 미리 옮겨 놓을 수 있게 편의를 봐줄 수 있냐고. 계약금(통상 보증금의 10%)도 들어왔겠다, 별 문제가 생기겠냐며 좋은 임대인인 척 쿨하게 허락한다면 골치 아픈 일을 겪게 될 수 있다.

 

결론부터 말하자면 보증금을 완납하기 전이라도 이미 이사를 들어온 임차인이라면 임대인이 함부로 쫓아낼 수 없다. 물론 적법한 대항력을 갖춘 임차인인 경우에 한해서다.

 

 

대항력

이미 성립한 권리관계를 제3자에게 주장할 수 있는 힘이 대항력이다. 주택임대차보호법에서는 주택의 인도와 주민등록을 마친 때, 그 다음 날부터 대항력이 생긴다고 명시한다. 이 대항 요건과 임대차계약서 상 확정일자를 갖춘 임차인이라면 경매 진행 시 후순위권리자보다 우선 변제받을 수 있는 권리가 있다. 그리고 최우선변제금액 이하의 소액임차인이라면 확정일자가 없어도 보증금에 대해 전액 우선변제권을 인정한다.

 

주민등록을 마친 때

전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 임대차계약서와 신분증을 지참하여 주민센터를 방문하면 전입신고를 할 수 있다. 심지어 인터넷 등기소를 이용하면 계약서가 없어도 가능하다. 참고로 전입신고는 이사한 날부터 14일 이내에 하는 것이 원칙이다. 정당한 사유 없이 하지 않을 시 5만원 이하의 과태료가 부과되지만 실제로 부과하는 일이 없어서 잘 모를 뿐.

 

주택의 인도

흔히 말하는 점유라는 것인데, 이게 우리 상식과는 또 다른 부분이다. 보통 집 안에 짐이 있어야 정당한 점유라고 생각한다. 하지만 대법원 판례에 살펴보면 "반드시 물건을 물리적/현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적/공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해서 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다."라고 되어있다.

 

이게 무슨 말인고 하니 들어올 임차인에게 키를 넘겨주었는지, 도어락 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있게 허락했는지 등을 고려해야 한다는 말이다. 상기 행위만으로 점유를 인정한다면 문제가 복잡해진다. 입주 전 청소를 하기 위해 호실 비밀번호를 알려주는 경우도 포함한다는 뜻이니. 임대인이 청소만 허락한다 하더라도 위 판례의 입장은 적극적인 측면에서 해당 상황을 판단한다는 의미라고 볼 수 있기 때문이다.

 

 

 

 

원칙을 따르자

최악의 상황

아래와 같이 임대차계약서를 작성한 경우를 가정해 보자.

• 임대 기간 : 2023.3.14 ~ 2025.3.13
• 임대 조건 : 보증금 2,000만원 / 월세 80만원
• 계약금 : 2023.2.24일 / 200만원 납부
• 잔금 : 2023.3.14일 입주와 동시에 납부

보증금을 일부만 지급한 상황에서 이삿짐을 조금씩 옮기게 해달라는 임차인의 요청을 허락했다. 그리고 임차인은 계약서 작성 후 전입신고를 완료하였다. 하지만 잔금일이 되었음에도 잔금이 미납부되어 임차인에게 연락을 시도하지만 연결이 되지 않는다. 해당 주택을 가보니 이미 입주를 해서 살고 있는 황당한 상황이다.

 

이런 경우 임대인은 임차인을 강제로 쫓아낼 수가 없다. 임의로 문을 열고 들어가면 가택 침입죄가 성립된다. 보증금이 완납되지 않았으니 계약이 해지된다라고 주장할 수 있지만 계약의 해지와 가택 침입은 별개의 문제이다. 이런 임차인이 월세를 꼬박꼬박 납부할 확률도 지극히 낮다.

 

일단 (1) 잔금이 납부되지 않아 발생한 연체금 등 손해배상을 청구할 수 있을 것이고, (2) 2개월 동안 월세 미납으로 인한 해지 사유로 명도 소송을 진행할 수 있다. 하지만 두 경우 모두 시간이 많이 소요되고, 그 사이 임대인의 손해는 더 커져간다. 소송에서 이긴다해도 임차인에게서 받아낼 재산이 있을지도 의문이다. 내부 시설물이 온전한 상태로만 남아있다면 그나마 다행이고.

 

 

 

 

임대업도 사업이다

항상 원칙을 지키는 일이 중요하다. 대수롭지 않게 여겼던 일로 인해 큰 피해를 입을 수 있다. 위 경우는 정말 최악의 경우를 가정했다지만 그런 일이 나에게는 생기지 않을 거라는 보장이 없다.

 

깐깐한 임대인으로 볼 것 같아 불편한가? 내 눈에는 보증금 완납 전에 무리한 요구를 하는 임차인이 더 이상한 사람으로 보인다. 공인중개사가 이런 요구를 해도 칼같이 거절하자. 일이 잘못될 경우 그들이 당신의 금전적 손해를 보상해주지 않는다.

 

*실제 경험을 토대로 작성한 글이므로 법과 관련된 부분은 변호사를 통해 상담받기 바란다.

 

 

임차인 사망시 보증금 반환 시기와 계약 해지 여부

 

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