월세 안 내는 임차인 어떻게 대처할까?

요즘은 월세가 대세다. 임대인은 매달 고정 수입이 발생해서 좋고, 임차인은 비교적 소액으로 주거 공간을 마련할 수 있어서 좋다. 아마도 전국 부동산들의 계약 중 70% 이상은 월세 계약이 아닐까 싶다.

임대인은 월세만 꼬박꼬박 잘 들어온다면 크게 신경 쓸 일이 없다. 실제로 월세를 안 내는 임차인 때문에 골치 아픈 경우가 거의 없다. 필자도 지금까지 월세로 인해 문제가 생긴 경우는 손에 꼽을 정도이다. 개인 사정으로 인해 잠깐 월세를 연체하는 경우도 있긴 하지만...

혹시나 월세가 1개월 이상 연체된다면 당장 손을 쓰자. 임차인과 서로 대화가 통하고, 특별한 사정이 있다면 조금 기다려 줄 여지는 있다. 하지만 그런 경우가 아니라면 최소한의 action을 취하자. 당장 법적인 조취는 취할 수 없으나, 그렇다고 멍하게 기다리고 있을 수는 없는 법이다. 좀 야박해 보여도 내가 손해를 안 보려면 어쩔 수 없다.

임차인과 통화가 안되고, 자꾸 피한다는 느낌이 들면 우선 내용증명을 보내자. 거창할 필요는 없다. 월세가 연체되었는데 연락이 되지 않아 이렇게 내용증명을 보낸다는 정도로. 그걸 받은 임차인이 월세를 납부한다면 그렇게 종결.

그래도 월세가 안 들어오고, 다음달에도 월세가 안 들어온다면 다시 한 번 내용증명을 보내자. 이번에는 겁을 조금 주자. 아래 샘플 정도로만 작성해도 충분하다.

명도내용증명_샘플.hwp

보통은 이정도 선에서 해결이 된다. 임차인에게 연락이 온다면 집을 비워줄 날짜를 협의하면 된다. 보증금에서 밀린 월세와 관리비를 정산하고, 시설물도 점검해야 한다. 월세가 연체되면, 당연히 관리비도 연체다. 꼭 확인하자.

여기서도 해결이 안된다면 한번 더 내용증명을 발송한다. 이번에는 임대차 계약의 해지 통보다. 그리고 명도소송과 손해배상청구소송을 진행한다. 점유이전가처분신청도 동시에 진행하자. 앞선 발송했던 내용증명을 포함해 총 3번의 내용증명 발송 내역이 있을시 법원에서 좀 더 신속하게 판단을 내릴 수가 있다. 해당 소송 등에 사용된 비용과 월세 연체로 생긴 손해에 대한 부분은 보증금에서 모두 공제할 수 있다. 그러니 영수증은 모두 챙겨두자.

예전에는 명도소송 진행시 6개월 정도 걸린 것 같은데, 요즘은 2~3개월만에 빠르게 진행되는 것 같다. 실제로 얼마 전 한 임대인이 명도소송을 진행했었고, 3개월만에 강제집행이 이루어졌다. 계약면적 16평 정도의 오피스텔이었는데 강제집행비용이 200만원 가까이 들었다고 한다. 정확한 금액은 확인을 못했으나 보통 평당 10만원 이상은 생각해야 한다.

이것도 임차인의 보증금이 남아있을때 가능한 일이다. 그러니 소액을 보증금으로 받은 임대인이라면 1개월이 연체되더라도 내용증명을 발송하는 것이 좋다. 마음 좋은 임대인이 되고자 한다면, 그 후의 금전적인 비용도 모두 떠안을 각오도 같이 하시길.

월세를 밀렸다고 무작정 임차인의 집으로 처들어간다면 아주 곤란해질 수 있다. 본인 명의의 집이라도 임차인의 점유 물건이기에 경찰을 부르면 꼼짝없이 잡혀간다.

월세 안 내는 임차인을 만나는 건 그렇게 쉬운 일이 아니다. 하지만 그런 일이 벌어졌다면 신속하게 대처하자.