주택임대차보호법의 최우선변제란?

최우선변제? 

법 조문에서는 찾아볼 수 없는 단어이다. 하지만 실무에서는 통용되는 단어이니 그냥 써도 무방하다. 이쪽에서 일을 하는 사람이라면 다 이해한다.

최우선변제란 주택임대차보호법에서 규정하고 있으며, "법에서 정한 기준이 넘지 않는 보증금의 범위 내에서 일정 금액을 순위와 관계없이 우선하여 변제받을 수 있는 권리"이다.

말이 어렵지만 일단 아래 표를 보자.

예를 들어 설명하자면,

Q. 오늘 2017.10.31일 필자는 부산의 한 오피스텔에 보증금 3,000만원/월차임 35만원으로 임대차 계약을 체결하려고 한다. 그런데 2014.07.02일에 임대인이 OO은행에서 대출을 실행했으며, 근저당권이 설정되어 있다. 이 집을 계약해도 안전한 것일까?

A. 안전하지 않다. 일부 보증금을 날리는 경우도 있다.

자, 우선 표를 보자.

제일 먼저 찾을 부분은 기준일이다. 이 부분을 헷갈리는 사람들이 많은데, 여기서 말하는 기준일이란 내가 계약한 날짜가 아니다. 해당 호실에 최초로 담보가 설정된 날이다. 근저당권이 1개, 2개 설정된 것과 상관없이 처음 설정된 날이 기준이 된다. 그래서 이 호실에 대해 적용되는 기준은 2014.07.02일이다.

다음으로 지역은 부산이니 광역시를 보면 된다. 법에서 정한 기준이 6,000만원이고, 필자의 보증금이 3,000만원이니 보호대상에는 속한다. 그러면 3,000만원이 모두 보호가 되는 것인가? 아니다. 최우선변제금액이 2,000만원이니 나머지 1,000만원은 보호받지 못한다. 혹여나 이 집이 1순위로 설정된 근저당보다 낮은 금액으로 경매 낙찰이 된다면, 1,000만원은 날리는 셈.

그러니 집을 계약할 때는 잘 알아보고 해야된다. 부동산을 통해 계약을 해도 내가 아는 것과 모르는 것은 엄연히 다르다.

실제로 필자의 친구도 이런 경우를 모르고 들어가서 1,000만원 가까운 금액을 날렸다. 계약 전에 필자에게 물어보기만 했어도 지켜낼 수 있는 돈인데.. 비싼 떡 사먹었다 생각해야지 어쩔 수 없다.

여러 경우가 많기에 하나의 예로 다 설명이 되지는 않는다. 사실 더 쓰는 것도 귀찮고, 읽는 이들도 귀찮아서 안 볼 것 같고..

혹시나 너무 궁금하고 답답한데 어디 물어볼 곳이 정말 없다는 분은 댓글을 주시라. 아는 한도 내에서는 다 알려드리리..

다음 번에는 최우선변제를 받을 수 있는 조건에 대해 포스팅하겠다.

2017/10/16 - [부동산/부동산 상식] - 전세권 설정은 꼭 해야 하나요?