최우선변제금이 적용되는 조건

지난 포스팅에 이어 최우선변제금에 대해 좀 더 얘기해보고자 한다.

다시 한 번 아래 표를 보자.

필자가 거주 중인 부산을 기준으로 보자.

최우선변제금을 받을 수 있는 금액은?

- 광역시의 경우 보증금 6,000만원 이하일 경우 최대 2,000만원까지 보장된다.

현재 올전세 1억에 거주 중이다. 보호 받을 수 있나?

- 보호대상이 아니다. 6,000만원이 넘으면 소액이 아니다. 1원도 보호되지 않는다.

*올전세는 아래 포스팅을 참고하자.

전세가 아닌 월세로 거주 중이다. 적용이 되는지?

- 상관없다. 보증금만 6,000만원 이하라면 월세가 얼마이든 모두 적용된다.

그냥 들어가서 살고 있으면 되나?

- 아니다. 전입신고는 필히 해야된다.

전입신고는 했다. 확정일자도 받아야 되나?

- 상관없다. 최우선변제금에 있어 확정일자는 필요 조건이 아니다.

현재 아래와 같은 조건으로 거주 중이다.

1. 보증금 5,000만원 / 월세 50만원

2. OO은행 근저당 설정일 2016.04.05

3. 전입신고일 2017.08.11

만약 이 집이 경매로 넘어간다면, 금액 배분이 어떻게 되나?

- 최우선변제금 적용 대상이다. 나보다 앞서는 선순위권자가 있어도 일단 2,000만원(2016.04.05일 기준)은 먼저 지급된다. 다음으로 OO은행에서 설정된 금액만큼 가져간다. 그리고 남은 금액에서 나머지 3,000만원에 대해 지급이 된다.

남은 금액이 3,000만원이 안되면?

- 떼이는 돈이다. 법적으로 받을 수 있는 방법은 없다.

알고 봤더니 내가 사는 집이 무허가 건물이다. 적용되나?

- 무허가 건물이라도 임대인과 정당한 계약이 있었다면 적용 대상이다.

등기부등본이 없는 미등기 건물이다. 적용여부는?

- 상관없다. 미등기 건물도 적용되는 것이 대법원 판례이다.

하나의 호실을 분할해서 3명의 임차인이 쓰고 있다. 3명 모두 적용이 되는가?

- 안된다. 공동생활을 하는 경우는 1명의 임차인으로 간주해서 각각의 보증금을 합산한다.

처음 계약은 보증금 1억 / 월세 50만원으로 계약을 했다. 전입신고도 마쳤다. 그 후 돈이 조금 필요해서 보증금 5,000만원 / 월세 70만원으로 계약서를 다시 작성했다. 전입신고는 그대로 유지된 상태이다. 최우선변제금을 받을 수 있는가?

- 받을 수 있다. 처음 계약할때 적용이 되지 않더라도 새로운 임대차 계약을 체결한다면 주택임대차보호법 적용 대상이다.

계약 당시에는 동생과 같이 살았다. 동생 명의로 계약서를 작성했고, 전입신고도 마쳤다. 동생이 해외 파견으로 자리를 비워 나 혼자 거주하고 있다. 내 명의로 계약서를 다시 작성하여야 하나?

- 상관없다. 꼭 본인이 거주할 필요는 없다.

생각나는대로 정리를 해 보았다. 내가 알고 계약을 했건, 모르고 계약을 했건 모든 법적인 책임은 내가 지는 것이다. 이런 내용을 몰라 억울함을 호소하는 이들을 아직도 종종 볼 수 있다. 다음에는 확정일자에 대해 정확하게 알아보자.