주택임대사업자 임대료 5% 증액 제한 최종 정리

 

주택임대사업자는 취득세 및 재산세 감면 등 여러 세제 혜택을 지원받는 대신 10가지 의무 사항이 생긴다. 지키지 않을 시 주택 1호당 최대 3,000만원의 과태료 처분을 받게 되므로 주의해야 한다.

 

이번 포스팅에서는 10가지 의무 중 임대료 증액 제한에 관한 내용을 정리하겠다.

 

 

임대료 증액 제한 근거 법령

민간임대주택에 관한 특별법 제44조(임대료) ②임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다. ③제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

 

의무 사항 미준수 시 처분

• 3,000만원 이하의 과태료
• 초과 지급된 임대료의 반환

 

 

 

 

각 상황별 증액 가능 여부

1. 계약 기간이 1년일 때

계약 기간을 2년 미만으로 체결한 임대차계약에서 임차인은 계약의 유효성을 2년까지 주장할 수 있다. 결국 2년에 5% 인상이 가능하다.

 

하지만 당사자 간의 협의가 있다면 1년 만기가 도래하는 시점에 5% 증액도 가능하다. 대부분의 임차인과 임대인은 다툼이 발생하는 걸 꺼리므로 서로 협의하에 증액할 수 있다.

 

2. 계약 기간이 2년일 때

당연히 계약 만기 시점이 되어야 인상할 수 있다. 그러니 임대인 입장에서는 1년, 임차인 입장에서는 2년 단위로 계약을 체결하는 것이 유리하다.

(공실률, 중도 해지로 인한 중개수수료는 예외로 한 경우)

 

3. 계약 기간 이내 중도퇴실 시

중도에 계약이 해지되어 새로운 임차인으로 변경되어도 계약 후 1년이 지나지 않았다면 임대료 인상이 제한된다.

 

A가 8개월을 거주하다가 B로 변경되어 4개월이 지났다 해도 임차료를 올릴 수 없다.

(실제 담당 공무원이 그런 부분까지 상세하게 관여하지 않기에 별생각 없이 인상된 금액으로 계약서를 작성하는 경우가 있다. 전수 조사로 인해 적발 시 과태료 처분을 받게 되니 반드시 지켜야 한다.)

 

하지만 B가 4개월 이상을 살다가 다시 C로 바뀌면 그때는 5% 증액이 가능하다.

 

 

 

 

4. 몇 년 치를 한꺼번에 올릴 시

묵시적 갱신으로 3년이 지난 후 임대료를 인상할 때도 5% 증액 제한에 해당된다. 3년을 올리지 않았다고 15%를 인상할 수 없다. 임대료 인상의 상한선은 무조건 5%이다.

 

전세보증금 1억으로 계약 후 증액 없이 4년이 지나서 주변 시세가 1억 5천이 되었다 해도 임대인은 5% 증액된 1억 500만원만 받을 수 있다.

 

5. 임대료를 낮춰서 계약한 후

임대료 감액은 임차인에게 유리한 상황이기에 제한 규정이 없다. 하지만 감액 후 다시 5% 인상을 할 때는 감액된 금액이 기준이 된다.

(계산이 빠른 사람은 알겠지만 5% 감액 후 5% 증액을 하면 최초 금액보다 작다. 100 X 95% X 105%= 99.75이다.)

 

6. 새로운 임차인과의 계약 시

주택임대사업자의 증액 제한은 새로운 계약을 체결할 시에도 똑같이 적용된다. 임차인이 A에서 B로 바뀐다 해도 상대방에 관계없이 1년 전 임대료의 5%만 인상할 수 있다.

 

 

증액 임대료 계산법

많이 착각하는 내용이 단순히 보증금과 월세의 5% 인상을 뜻하는 게 아니다.

 

• 임대료 인상률 = (변경 후 환산보증금 - 변경 전 환산보증금) ÷ 변경 전 환산보증금 X 100
• 환산보증금 = 임대보증금 + (월 임대료 X 12) ÷ 5.5%

저기 5.5%는 월 차임 전환 산정률과 한국은행 기준금리를 더한 값이다. 아주 복잡하다.

 

그러니 아래 렌트홈의 임대료 계산기를 이용해서 간편하게 계산하자.

 

 

 

 

임대료 계산

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주택임대사업자가 아니라도 계약갱신청구권 사용 시에는 임대료 인상이 5% 이내로 제한된다. 하지만 계약갱신청구권은 임대인과 임차인의 협의가 있을 경우 5% 이상 올릴 수 있다. 임대인의 일방적인 요구가 있을 때만 제한이 있을 뿐이다.

 

주택임대사업자는 어떤 경우든 5% 이상 올릴 수 없다. 임차인이 스스로 더 많은 금액을 지불한다고 해도 불가능하다.

(혹여나 이중 계약서를 작성해도 임차인이 신고하면 꼼짝없이 당할 수 있으니 그런 불상사를 겪는 일이 없길 바란다.)

 

 

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