계약 연장, 만기 후 퇴실 통보 : 보증금 반환 시기는?

급격하게 떨어져 버린 시세, 전세 사기 등 여러 문제들이 복잡하게 얽히면서 임차인들이 불안에 떨고 있다. 덩달아 무리하게 갭 투자로 주택을 매수했던 임대인들도 떨고 있기는 마찬가지.

 

미리 알고 있다면 대응을 할 수 있으니 계약 연장이나 만기 후 임차인이 퇴실을 통보했을 때 상황별로 보증금의 반환 시기를 알아보자.

 

 

계약 기간 이내

아직 만기가 도래하지 않은 계약이라면 임대인은 신경 쓸 일이 없다. 임차인이 알아서 다음 세입자를 모셔와야 된다.

 

 

계약 연장 시

명확하게 계약서를 다시 작성한 경우라면 왈가왈부할 일이 없지만 대부분 귀찮아서 그냥 넘어간다. 일단 연장에 관한 개념을 알아보자.

*성격이 급해서 결론만 알고 싶다면 아래로 쭉쭉 내리면 된다.

 

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.> ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.> ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

*아, 말이 참 어렵다. 하지 아니하거나... 아니하면... 아니한다는... 하지 아니한 경우...

 

자, 정리한다.

1. 임대인은 만기 6개월 ~ 2개월 전 임차인에게 연장 거부, 조건 변경 등에 관해 통지해야 한다.

2. 임차인은 만기 2개월 전까지 임대인에게 퇴실 여부를 통지해야 한다.

3. 양측 모두 통지하지 않았다면 동일한 조건으로 연장된다.

4. 연장 계약 기간은 2년으로 한다.

5. 월세를 2달 이상 밀린 임차인에게는 적용하지 않는다.

 

제6조만 보면 임대인, 임차인이 동등한 것처럼 보이지만 아래 내용이 더 있다.

 

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.> ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.[전문개정 2008. 3. 21.]

 

위 4번에서 계약 기간을 2년으로 하지만, 임차인은 중간에 언제든지 퇴실을 통보할 수 있다. 그리고 통보한 후 3개월이 지나면 다음 임차인이 구해지든 안 구해지든 임대인은 보증금을 돌려줘야 한다.

*이때 중개수수료는 아래 내용 참고.

 

 

임대차계약 만기 전 중도퇴실시 중개수수료는 누가?

 

자, 이렇게 정리가 되니 서로 다툴 일이 없다. 이것만 기억하면 된다.

임차인이 퇴실하겠다고 통보한 날로부터 3개월

 

예를 들어, 묵시적 갱신 상태에서 임차인이 2024.2.1일 퇴실을 통보한다면 임대인은 2024.4.30일까지 보증금을 마련해서 돌려주면 된다.

 

법원까지 찾아가는 경우가 생긴다면 증거가 필요하니 통화 내용 녹취 또는 문자, 카톡 등을 주고받은 내용을 저장하자.

임대인 또한 임차인이 중간에 말을 바꿀 수 있으니 증거를 저장해야 한다.

 

 

예외 상황

간단하게 정리가 되었지만 예외 사항이 하나 있는데...

 

임차인이 계약 만기 1개월을 남겨놓고 퇴실을 통보한다면?

원칙적으로는 만기일을 기준으로 3개월 뒤가 되는게 맞다. 하지만 지금까지 판례들을 찾아보면 법에서는 임차인을 약자로 보고 있다. 그러니 이런 경우도 세입자의 통보일로부터 3개월로 보는 것이 맞을 듯하다.

*단지 나의 의견이다. 판례를 찾아보려 했는데 쉽지 않다.