12.13 임대주택 등록 활성화 방안 발표

다주택자를 압박하기 위한 규제는 계속될 것이라 예상된다. 이번 방안은 채찍질이 아닌 당근을 주며 회유를 하기 위한 정책. 실효성이 있는지의 여부는 한번 꼼꼼하게 따져봐야 될 것 같다. 원칙대로 한다면야 보유세 인상이 가장 확실하고 빠른 방법이지만, 반발이 어느 정도일지 예상할 수가 없다. 잘못하다가는 부동산 전체가 몰락하는 경우가 생길 수도 있다는 말. 말이 쉽지, 사실 부동산 가격을 적정하게 조절하는 일이 절대 쉬운 일이 아니다. 정부의 정책대로 곱게 따라올리 만무하고, 시장에는 항상 예상치 못한 변수라는게 있기 마련이다. 노무현, 이명박, 박근혜 대통령도 잡으려고 했던 집값을 왜 못 잡았겠나?

보유세 인상이라는 마지막 히든 카드를 꺼내기 전, 다주택자 스스로 음지에서 양지로 올라올 수 있도록 하고자 계속해서 혜택을 주고 있다. 하지만, 주변을 살펴보면 임대주택 등록을 할지말지 고민하고 있는 사람들이 보인다. 임대주택 등록을 함으로써 얻는 혜택도 있지만, 그와 동시에 잃는 혜택도 있으니 어느 쪽이 득실이 큰지를 저울질하고 있는 셈.

자, 그럼 이번 정책을 자세하게 한 번 파헤쳐보자.

*원본자료는 제일 아래 첨부해 놓았으니 받아가면 된다.

1. 지방세 감면 확대

현행 지방세 감면 혜택이다. 사실 취득세 감면 혜택만으로도 많은 임대업자들이 주택임대사업자로 등록을 하였다. 단, 최초 분양 건물로 감면 혜택을 받을 수 있는 오피스텔에 한해서이며, 거의 대부분이 4년 단기임대로 등록을 했다.

'18년 말까지만 혜택을 주었지만, 대부분의 부동산중개업자들은 이 혜택이 연장되리라 예상했다. 이런 혜택이 없다면, 도대체 누가 임대사업 등록을 하겠는가? 국세청을 통한 적발 확률도 낮은데 납부하지 않아도 될 세금을 굳이 납부하며 사업을 하는 도덕적인 사람은 어느 세상을 가도 손에 꼽을 정도이다. 이 글을 읽고 있는 당신도 그렇게 떳떳하게 사업을 하고 있는가?

'지금까지 한 번도 죄를 짓지 않은 자는 나에게 돌을 던지라'

해서 지방세 감면 혜택은 '21년 말까지 3년이 연장되었다. 그리고 8년 장기임대 사업자는 1호만 임대시에도 재산세 감면 혜택을 주었다. 단, 전용 40㎡ 이하에 한해서다.

2. 임대소득 과세 정상화 및 등록사업자 감면 확대

현재 임대소득이 연간 2천만이하이면 분리과세를 적용하고 있다. 하지만 이것 역시 '18년 말까지 과세를 유예해주고 있었다. 즉, 월 166만원 이하의 월세를 받고 있었다면 내야 될 소득세가 하나도 없었다. 신고 의무조차 없다. 세입자가 연말정산 공제를 받든말든 아무 상관이 없었던 셈이다. 이것도 아주 달콤한 사탕이었기에 많은 사람들이 주택임대사업자 등록을 하게 된 계기이다. 그리고 연간 2천만원을 초과하는 임대소득에 대해서만 종합소득세로 합산 과세 중이었다.

'19년도부터는 연간 2천만원 이하 분리과세시 필요경비율 60%를 적용하고, 다른 종합소득 금액이 2천만원 이하이면 기본공제 400만원을 추가 적용할 예정이었다. 쉽게 말해 연간 1,500만원의 임대소득을 올리고 있다면, 1,500만원이 모두 소득으로 적용되는 것이 아니라 60%를 경비로 공제하고 600만원이 임대소득이 되는 것이다. 분리과세이니 소득세 600만원은 세율 6% 구간으로 연간 36만원의 소득세를 납부하게 된다.

임대보증금 부분은 3주택 이상자가 해당 대상이기에 많지 않을 것이라 예상된다.

개선된 내용을 보면, 임대소득에 대한 과세는 유예없이 그대로 진행된다. 대신 연 2천만원 이하의 임대소득에 대한 필요경비율을 등록사업자는 70%, 미등록사업자는 50%로 차등 과세한다.

위 표는 8년 임대시 임대소득에 대한 예시이다. 현행과 비교했을시 금액이 꽤 차이가 나는 것을 알 수 있다.

3. 양도소득세 감면 확대

'19년도부터 준공공임대로 등록 후 8년 이상 임대시에는 양도세 장기보유특별공제 비율이 50% → 70%로 상향된다. 또, 8년 이상 임대 시 양도세 중과와 종부세 합산에서 배제된다.

4. 건강보험료 정상부과 및 등록사업자 감면

'19년 소득분부터 임대소득 과세에 따라 건보료도 정상부과될 예정이다. '20년말까지 등록한 연 2천만원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대 의무기간 동안 건보료 인상을 대폭 감면해준다. 8년 임대는 80%, 4년 임대는 40% 감면 혜택을 받을 수 있다.

다른 조건은 다 제쳐두고 취득세 감면 혜택이 연장된 것만으로도 오피스텔 임대사업에 관심있는 사람들의 관심을 끌 수 있을거라 예상된다. 시세차익을 바랄 수 있는 아파트를 선호하는 사람들이 많긴 하지만, 꾸준히 수익이 발생하는 오피스텔 임대사업도 절대 나쁘지 않다고 생각한다. 특히나 요즘처럼 아파트에 대한 규제가 심해지는 시기면, 자연스레 오피스텔로 눈이 돌아가기 마련.

정부에서 임대주택을 늘리기 위해 공공임대를 늘리면서 노력하고 있지만, 사실 민간 임대사업자들 수에 비하면 택도 없는 것이 현실이다. 주택임대사업자들에게 다양한 혜택을 제공해서 음지에 있던 사람들이 양지로 나와서 투명하게 임대사업을 운영할 수 있는 제도가 마련되는 것은 범국가적으로도 좋은 방향이라고 필자는 생각한다. 월세를 받는 임대인, 월세를 내고 거주하는 임차인, 세금을 거두는 국가 모두 윈윈하는 날이 빨리 찾아왔으면 한다.

[안건자료] 임대주택등록활성화방안.pdf

[참고자료] 임대주택 등록활성화 방안 Q&A.pdf

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