전세보증금을 올려준 뒤 확정일자

대부분의 전세 계약은 2년 단위이며, 계약 종료일 1개월 전까지 임대인과 임차인은 계약의 연장 또는 종료 여부를 협의한다. 서로 말없이 지나갔다면 묵시적으로 갱신이 되며, 묵시적 갱신에 대한 내용은 다시 포스팅하기로 한다.

계약 기간이 만료되어 재계약을 하는 경우 계약서는 어떻게 해야 할까? 만료된 계약과 동일한 기간과 조건이라면 임차인 입장에서는 묵시적 갱신이 유리하고, 임대인 입장에서는 계약서를 다시 쓰는 것이 유리하다. 아마 처음 집을 세 놓는 임대인이 아니라면 계약서를 다시 쓰자고 요구할 것이다.

월세 계약은 세를 올리는 경우가 많지 않지만, 전세 계약은 매매가가 오름에 따라 전세가도 덩달아 오르기 마련이다. 그런 경우 올려준 전세보증금에 대한 계약서는 어떻게 작성해야 할까?

필자가 거주 중인 부산 서면 지역 아파트 25평형의 전세가는 2억~3억선이다. 최초 계약시 전세보증금을 2억으로 하는 계약을 했다고 가정해보자.

2018.01.01 ~ 2019.12.31 (24개월) 전세보증금 2억

전입신고는 당연히 할 것이고, 확정일자도 받아야 한다. 전입신고를 할 수 없는 상황이라면 전세권 설정을 해야겠지만 그런 경우가 아니라면 굳이 전세권은 설정할 필요가 없다. 아래 포스팅을 참고하자.

2017/10/16 - [부동산/부동산 상식] - 전세권 설정은 꼭 해야 하나요?

자, 2019.11.30일이다. 이사갈 생각이 아니라면 먼저 임대인에게 연락할 필요는 없다. 기다리자. 임대인에게 전세보증금을 5천만원 올려달라는 연락이 왔다면 당연히 계약서를 다시 써야한다. 계약서는 원하는대로 작성할 수 있다. 개인간의 계약이기에 특별히 정해진 양식은 없다.

계약서샘플_전세.hwp

기존에 확정일자가 찍힌 2억짜리 계약서는 건드리지 말 것. 보증금을 지우고 다시 쓴다던지 하는 일은 하지마라. 나중에 문제가 생겼을 때 시시비비를 가려야 되는 상황 자체를 만들지 않는 것이 좋다. 그럼 어떻게 하느냐?

기존 보증금 2억에 올려준 금액 5천만원을 더한 2억 5천만원을 전세보증금으로 적어도 좋고, 올려준 금액 5천만원을 전세보증금으로 적어도 좋다. 그리고 특약사항에 "전세보증금 5천만원을 올리면서 작성한 계약이다." 라는 내용을 꼭 적어두자. 기존 계약서는 보관, 보관, 또 보관해야 한다.

그리고 새로 작성한 계약서에 확정일자를 다시 받자. 다시 확정일자를 받는다고 해서 기존 확정일자의 효과가 사라지는 것은 아니다. 올려준 보증금 5천만원에 대한 대항력의 우선순위만 변경되는 것.

기존 전세보증금 2억에 대한 확정일자를 받았고, 그 후 임대인이 해당 주택에 대해 근저당권을 설정했다면 증액된 보증금 5천만원은 근저당권보다 후순위로 밀리게 된다. 그러니 계약서를 새로 작성하기 전에 등기부등본을 꼭 확인하도록 하자.

2017/10/31 - [부동산/부동산 상식] - 주택임대차보호법의 최우선변제란?

2017/11/06 - [부동산/부동산 상식] - 부동산 계약시 등기부등본 보는 법