부동산 계약시 등기부등본 보는 법

필자도 어린 시절(20대 초반?) 원룸을 계약한 적이 있다. 그때는 정말 꼬마였던 시절이라 아무 것도 몰랐다. 독립해서 자유를 만끽할 수 있다는 기쁨에 다른 건 신경 쓸 여유도, 이유도 없었다. 돌이켜 생각해보면 정말 아찔하다. 주인 아주머니가 조금만 나쁜 마음을 먹었다면 힘들게 모으고 모았던 보증금을 다 날릴 수도 있었으니..

등기부등본? 그게 어떤 건지도 몰랐다. 부동산을 통한 것도 아니었고, 벽에 붙은 전단지를 보고 전화해서 집주인을 바로 만났다. 당연히 직거래로 계약서를 작성했다. 그리고 보증금 300만원이라는 거금(?)을 현금으로 지불했다. 영수증을 받아야 한다는 개념조차 없었으니..

1. 집주인이 맞는지 확인을 안했다.

- 진짜 지금 생각해도 웃음만 나온다. 이 사람이 집주인이 맞는지 뭘 보고 덜컥 돈을 건냈을까?

2. 대출여부도 당연히 확인을 안했다.

- 생각난 김에 등기부등본을 보니 다가구 주택이다. 다가구, 다세대의 차이점을 1도 모르던 시절. 보증금 300만원 소액이라 어차피 상관없다고? 그때는 전입신고도 하지 않았었고, 필자보다 먼저 살고 있던 집들이 많았다. 300만원을 온전히 돌려받을 수 있었을까? 얼마 안되는 금액이라 생각하지만, 그때 당시 필자에게는 전재산이었다..

3. 현금을 주고, 영수증도 안 받았다.

- 가장 안전한 거래는 등기부등본 상의 명의자 계좌로 입금하는 것이다. 계좌이체는 모든 기록이 남기에 따로 영수증을 받지 않아도 된다. 어떤 목적으로 돈을 입금했는지 여부를 문자나 카카오톡 정도로 주고 받기만 하면 된다. 만약, 현금을 줬다면 꼭 영수증을 챙기자. 나중에 문제가 생기면 증거가 없다.

혹여나 필자처럼 아무 것도 모르고, 독립의 기쁨에 덜컥 계약을 하는 이들이 있을까싶어 가장 기본이 되는 등기부등본 보는 법을 포스팅해본다.

등기부등본을 열람하는 방법은 포털사이트에서 검색해보길.. 다음에 포스팅하겠다.

1. 표제부

- 첫페이지는 항상 표제부이다. 이 집에 대한 기본 정보들이 표시되어 있다.

1-1. 접수

- 언제 지어진 집인지 표시되어 있다. 해당 건물은 2017년에 지어진 신축 건물이다. 보통 5년 이내 건물을 신축 건물이라 한다.

1-2. 소재지번,건물명칭 및 번호

- 정확한 주소와 건물의 이름이다. 지번과 도로명 주소가 같이 표기된다.

1-3. 건물내역

- 건물의 구조와 총 층수, 각 층별 면적이 표시된다. 우리가 흔히 보는 건물은 대부분 철근콘크리트 구조이다. 해당 건물은 지하1층부터 지상18층 건물이다. 각 층별 면적이 각각 다름을 확인할 수 있다.

1-4. 등기원인 및 기타사항

- 표제부에서는 신경쓰지 않아도 된다.

1-5. 대지권의 목적인 토지의 표시

- 건물이 위치한 토지의 지목과 면적이다. 해당 건물의 지목은 '대'. 대부분의 주거용, 사무용, 상가 건물은 지목이 대이다. 크게 신경 쓸 부분은 아니다. 면적은 해당 건물의 전체 면적이다. 건축물이 지어진 면적, 주차장, 공개공지 등이 모두 포함되어 있다.

1-6. 전유부분의 건물의 표시

- 다세대주택인 경우 하나의 호실만 표시가 된다. 건물번호에 몇 층에 몇 호실인지가 표시되며, 건물내역에 전유부분의 면적이 표시된다. 전유부분이란 다른 호실과는 별도로 해당 호실의 소유자만이 사용할 수 있는 면적이다. 현관문을 열고 들어간 후의 공간이라고 생각하면 된다. 복도, 엘리베이터, 주차장 등은 공용면적이라 한다.

1-7. 대지권의 표시

- 전체 대지면적 중에서 소유자가 가진 지분이다. 임대로 들어갈 때는 중요하지 않다. 매매시에는 중요할 수도 있다. 차후에 재건축이 진행된다면 대지권비율에 따라 보상을 받을 수 있다.

2. 갑구

- 소유권에 관한 사항들이 표시되어 있다. 해당 건물이 누구의 소유인가에 관한 사항들. 매매시에는 등기부등본 외에 등기필증을 꼭 확인하자.

최초로 건물을 신축하게 되면 보존등기를 신청한다. 해당 건물은 주식회사이즈팰리스의 소유권보존을 위해 2017년6월8일 소유권보존 등기가 되었있다.

그리고 2017년6월22일 소유권이전을 위한 등기가 접수되었다. 등기원인은 2015년12월18일 발생한 매매. 아마도 이 날짜에 분양을 받았으리라 예상된다. 그리고 권리자란에 김OO씨가 소유자로 등재되고, 주민등록번호 앞 6자리와 소유자의 주소지가 표기되어 있다.

3. 을구

- 소유자가 확인되었다면 다음으로 확인해야 할 부분이다. 소유권 이외의 권리 사항들이 표시된다. 가장 많은 경우가 근저당권이 설정된 형태이다. 우리가 흔히 말하는 대출이 잡혀있다는게 여기 표시된다. 해당 건물은 2017년6월22일 소유권 등기와 동시에 대출을 실행했다. 근저당권자는 돈을 빌려준 사람을 말하며, 여기서는 수협은행이 된다. 보통은 금융권에서 근저당권이 설정되어 있는 경우가 많지만, 가끔씩 개인간의 금전 거래로 근저당권을 설정하기도 한다. 채권최고액은 근저당이 얼마가 잡혀있는지를 표시하는 금액이다. 해당 호실에 153,600,000원이 설정되어 있지만, 실제로 저 금액 모두 대출이 실행된 것은 아니다. 1금융권(흔히 말하는 은행들)은 대출실행금액의 120%, 2금융권 이하(저축은행, 캐피탈 등)는 대출실행금액의 130%를 설정한다. 연체 등이 생겼을 경우 이자 비용이나, 경매 진행시의 비용들을 감안해서 최고 설정된 금액까지 청구할 수 있다는 것이다. 꼭 저 금액을 다 받는다는 뜻은 아니다. 그리고 원금상환을 하고 있는 경우라 해도, 매번 변경된 금액으로 재설정을 하기에는 비용이 아깝기에 그대로 두는 경우가 많다.

-이하여백- 이 아래로는 다른 내용이 없다. 혹시 다른 내용이 있을 수 있으니 이 문구는 꼭 확인하자.

앞서 최우선변제에 대해 포스팅을 했듯이 해당 건물에 1순위로 수협의 근저당권이 설정되어 있다고 해도, 임차인의 보증금 2,000만원까지는 보호가 된다.(해당 건물 기준이며, 근저당권 설정일자에 따라 금액은 변동될 수 있다.) 물론 최우선변제금을 받을 수 있는 조건은 갖추어야 한다. 은행들도 그 금액만큼은 생각하고 돈을 빌려준다. 흔히 말하는 방공제, 방빼기가 그런 의미이다.

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가압류, 가등기 등 여러 경우의 수가 많다. 혹시나 그런 등기 내용들이 보이면 그때그때 찾아서 확인을 해보자. 한가지 확실한 사실은 임차인의 최우선변제금은 그 어떤 선순위 등기보다 앞선다.

알면 안전하게 지킬 수 있는 보증금. 등기부등본 보는 법을 잘 익혀두고, 억울한 일이 발생하는 경우를 미연에 방지하자.