주택 임대차계약 신고 대상 관련 질문 모음

2021년 6월 1일 이후 체결한 주택 임대차계약은 필히 신고를 해야 한다는 건 이미 다들 알고 있다. 항상 그렇듯 정부에서 제공하는 문서나 보도자료는 불친절하다. 공식적이고 딱딱한 용어를 사용해야 하며, 모든 경우에 대한 답변을 줄 수가 없기 때문이다. 그래서 관련된 질문 중에서 자주 나올 법한 내용들로 모아봤다.

 

 

Q. 임대차계약 신고 대상 주택의 종류는?

A. 실제 용도가 주거 목적인 계약은 모두 포함된다.

• 주택 : 아파트, 다세대, 다가구 등
• 준주택 : 오피스텔, 고시원, 기숙사 등(학교 내 기숙사는 제외)
• 비주택 : 공장, 상가, 판잣집 등
• 무허가 건축물 포함

 

Q. 언제부터 신고를 해야 하는지?

A. 2021.06.01일 이후 목적이 주거용인 모든 임대차계약.

• 그 이전에 체결된 계약의 경우 동일한 조건으로 묵시적 갱신 또는 재계약서를 작성한 경우는 제외.
  예) 2021.04.01일 전세보증금 4억의 임대차 계약을 맺은 후, 2년이 지난 2023.04.01일 똑같은 금액으로 재계약서를 작성했을 시 신고 의무 없음.

 

Q. 전국 모든 지역이 대상인지?

A. 경기도 외의 도에 속한 군 지역은 예외.

• 강원도 영월군, 충청남도 보령군, 경상남도 창녕군 등

 

Q. 보증금과 임대료의 기준은?

A. 보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약.

• 월차임에 관리비가 포함되어 있다면 뺀 금액으로 계산.
• '그리고'가 아닌 '또는'이기 때문에 두 조건 중 하나만 충족되어도 신고 대상임.

 

 

 

 

 

Q. 상가 임대차계약서 작성 후 사업자등록과 확정일자를 받았지만 주거를 겸용할 때는?

A. 사업장으로 사용함이 확실한 때는 의무 사항이 아님.

 

Q. '계약체결일' 이후 30일 이내가 신고 기한인데 계약체결일의 기준은?

A. 통상적으로 금전을 지급한 날부터 계산한다.

• 계약서 작성 전 가계약금을 송금했다면 그날부터 기산함.
  예) 2023.04.01일 계약서 작성 약속 후 03.15일 가계약금을 입금 시 03.15일 이후 30일 이내 신고.
• 계약기간이 시작된 후 금전을 지급했다면 계약기간 시작일이 기준임.
  예) 2023.03.01일 입주 완료 후, 일주일 뒤인 03.08일 보증금과 월세를 한 번에 지급한 경우 03.01일이 기준.

 

Q. 임대인, 임차인 중 누가 하는 건지?

A. 신고 의무는 당사자 두 명 모두에게 있다. 과태료 또한 양쪽 모두에게 부과된다.

 

Q. 민간주택임대사업자는 90일 이내 신고 의무가 있는데 중복으로 해야 하는지?

A. 임대사업자는 예외 적용으로 기존 방법이 유지된다.

 

Q. 임차인이 외국인이라도 의무 이행인지?

A. 내외국인을 따지지 않는다.

 

 

 

 

Q. 계약서를 작성하지 않아도 신고를 해야 하는지?

A. 구두 협의를 통해 신고 기준이 되는 주택 임대차계약을 체결하였다면 신고 의무가 발생한다.

 

Q. 이미 확정일자를 받은 경우에 신고 여부는?

A. 임대차계약 신고 시 확정일자가 자동으로 부여되는 것일 뿐 확정일자를 받았다고 해서 신고 의무가 사라지는 것은 아니다.

 

Q. 계약서는 꼭 원본을 제출해야 하는지?

A. 원본과 사본 상관없이 필요한 사항이 기재되어 있으면 된다.

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부동산을 통해 계약을 체결하였다면 거의 대부분 공인중개사가 대리로 하는 경우가 많다. 하지만 가장 좋은 방법은 임차인이 신분증과 계약서를 가지고 주민센터를 방문 후 전입신고를 하게 되면 임대차신고를 한 것으로 간주된다. 특별한 사정이 없다면 전입신고와 확정일자 부여를 통해 대항력 및 우선변제권을 갖게 되니 필수로 진행하기 바란다.